【フェルミ推定】日本の新築住宅・中古住宅市場を推定する

住宅市場は「新築 vs 中古」「戸建 vs マンション」「持家 vs 賃貸」の組み合わせで構成されます。フェルミ推定では新築着工戸数と中古成約件数の2軸で推定するのが定石です。

新築着工戸数は「人口・世帯数 × 新築率」で推定します。

セグメント別の実数値（2024年）

中古住宅成約件数は「既存ストック × 売買成約率」で推定します。

新築79万戸＋中古20万件＝年間約100万件の住宅取得。日本人世帯の年間住宅取得率は約2%という計算になり、業界感覚と合致します。

戸数だけでなく金額ベースでの市場規模も推定します。

住宅市場規模は約23兆円。賃貸新築（土地代込み）も含めると30兆円超になります。

含意1: 新築は構造的減少

2024年の新設着工約79万戸は「リーマンショック以来15年ぶりの80万戸割れ」^[1]。バブル時代の160〜180万戸から半減しており、人口減・世帯減・住宅価格高騰が背景です。

含意2: 中古市場へのシフト

住宅価格高騰で新築が手が届きにくくなり、中古成約が増加傾向^[1]。「価格を抑えて広さ確保」のニーズが中古市場を活性化させています。

含意3: 注文住宅の構造的減少

注文住宅は「64年ぶりの歴史的低水準」に到達。原材料高・人件費上昇で建築コストが急騰し、若年層の注文住宅離れが進んでいます。

派生1: ハウスメーカー1社の売上推定

注文住宅市場7.7兆円のうち、大手3社（積水ハウス・大和ハウス・ダイワ）シェアを20%と仮定すると、1社あたり5,000億円規模。

派生2: リフォーム市場規模

既存ストック6,200万戸 × 平均10年に1回リフォーム × 100万円 = 約6兆円規模のリフォーム市場が併存します。

派生3: 不動産仲介手数料市場

中古売買20万件 × 平均仲介手数料100万円 × 売主買主両側 = 約4,000億円の仲介手数料市場。

ミス1: 賃貸を除外する

新築着工の約4割が賃貸（34万戸/79万戸）。賃貸を除外すると大幅に過小推定します。

ミス2: 中古市場を見落とす

近年は中古成約が増加。新築のみで推定すると市場全体を見誤ります。

ミス3: 平均単価を高く見積もる

マンション5,500万円は東京都心の感覚。全国平均だと低くなります。エリア別の感覚を持つことが大事。

ミス4: 戸数と金額を混同する

「年間住宅市場は80万戸」と「年間住宅市場は20兆円」は同じ意味ではない。戸数と金額を明示すべきです。

ミス5: 含意を語らない

「80万戸」と数字を出すだけで終わらず、「新築減少・中古シフト・人口減」等の構造的含意を語ると評価が伸びます。

Q1. 新築住宅着工は今後も減りますか？

はい、人口減・世帯減が継続するため減少傾向は続く見込み。2030年には70万戸割れの可能性もあります。

Q2. ハウスメーカーの市場シェアは？

注文住宅市場では大手7社で約30〜40%のシェア。地場工務店も残り60%を占める競争構造です。

Q3. 中古市場のシェアは？

大手仲介（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・センチュリー21等）で20〜30%。地場業者も多数存在。

Q4. 平均住宅単価のエリア別差は？

東京23区マンション7,000〜10,000万円、地方都市マンション2,000〜3,500万円と3〜5倍の地域差があります。全国平均で5,500万円程度が目安。

Q5. 住宅市場推定で押さえるべき業界知識は？

主要数字として「新設着工約80万戸・市場規模約23兆円・大手ハウスメーカー7社シェア30〜40%」を頭に入れておくと推定と含意言語化に活かせます^[1]。

日本の住宅市場推定は「4セグメント分解＋戸数と金額の両面」のフェルミ推定です。本記事の構造と主要数値を頭に入れておけば、本番で構造的に推定できます。