東京23区のオフィスビルは何棟？フェルミ推定【約9,200棟】

東京23区にオフィスビルは何棟ありますか？

不動産調査（ザイマックス総研の2019年末ストック）によると、東京23区のオフィスビルは約9,200棟です。内訳は大規模ビルが約747棟、中小規模ビルが約8,459棟。棟数では中小ビルが大多数を占めますが、床面積では大規模ビルの存在感が大きいという二面性があります。

オフィスビルの棟数を推定するコツは何ですか？

「オフィスワーカー数 × 1人あたり面積 ÷ 1棟あたり延床面積」で概算します。23区のワーカー約500万人、1人あたり約15㎡で必要床面積を求め、1棟平均約8,000㎡で割ると約9,000棟になります。棟数は中小ビルが大多数という構成を踏まえると、平均延床面積の置き方を誤りにくくなります。

面接で『オフィス市場の論点』を問われたら？

需給バランスと老朽化対応が論点です。テレワーク普及でオフィス需要の質が変わり、立地・環境の良い物件への選別が進みます。バブル期の中小ビルの老朽化に対する建て替え・再開発、ESG対応（省エネ・認証）、空室率と賃料の動向が論点です。床の大型化・高機能化と中小ビルの更新という二極の動きを押さえると深い分析になります。